Assistiamo le Compagnie assicurative nella gestione dei sinistri su polizze decennali postume, uno dei principali ambiti di attività dello Studio. L’accertamento integra diagnosi delle patologie edilizie, ricostruzione delle cause, esame delle condizioni di polizza e quantificazione del danno.
Lesioni, infiltrazioni, distacchi e cedimenti richiedono di distinguere la manifestazione del danno dal meccanismo che l’ha generata. Verifichiamo la riconducibilità dei fenomeni denunciati a difetti costruttivi, la loro rilevanza rispetto alle garanzie e la congruità degli interventi proposti, accompagnando la Mandante anche negli accertamenti tecnici preventivi e nel contenzioso.
Inquadramento contrattuale e operatività delle garanzie
La denominazione «decennale postuma» comprende contratti con articolazioni e perimetri di copertura differenti. L’accertamento distingue i presupposti della responsabilità del costruttore dalle condizioni di operatività della specifica polizza: l’individuazione di un difetto costruttivo non determina automaticamente l’indennizzabilità di ogni conseguenza o intervento richiesto.
Per le coperture previste dall’art. 4 del D.Lgs. 122/2005 ricostruiamo il regime applicabile e verifichiamo, ove pertinente, la conformità al modello standard del D.M. 154/2022. Per ciascun incarico esaminiamo oggetto dell’assicurazione, sezioni sottoscritte, estensioni, esclusioni, franchigie, scoperti e limiti di indennizzo.
Particolare attenzione è riservata alla cronologia: ultimazione dei lavori, trasferimento dell’immobile, decorrenza della copertura, prime manifestazioni, segnalazioni e denuncia del sinistro. La ricostruzione temporale concorre alla verifica dei presupposti della garanzia e all’interpretazione dell’evoluzione del danno.
Diagnosi causale e qualificazione tecnica dei difetti
Origine ed evoluzione dei fenomeni. Analizziamo il quadro fessurativo, le manifestazioni infiltrative, i distacchi e le deformazioni, mettendoli in relazione con progetto, caratteristiche dei materiali, modalità esecutive e comportamento dell’opera. L’indagine è orientata a individuare il meccanismo causale e l’effettiva estensione delle parti compromesse.
Difetti originari e fattori concorrenti. Distinguiamo le carenze progettuali o esecutive dagli effetti di uso, manutenzione, degrado e interventi successivi. Quando concorrono più fattori, ne valutiamo l’incidenza senza attribuire automaticamente l’intero fenomeno a un’unica causa.
Rilevanza del difetto. Documentiamo natura, diffusione e conseguenze delle anomalie sulla sicurezza, sulla funzionalità e sulla fruibilità dell’immobile, fornendo gli elementi tecnici necessari alla valutazione dei gravi difetti e alla verifica delle condizioni assicurative.
Vizio del suolo e comportamento strutturale. Nei dissesti che coinvolgono fondazioni e strutture, correliamo caratteristiche geotecniche, scelte progettuali, condizioni esecutive e risposta dell’edificio, con gli approfondimenti specialistici necessari.
Metodo peritale e gestione dell’incarico
Presa in carico e riservazione. Forniamo alla Mandante un primo inquadramento tecnico ed economico, esplicitando gli aspetti ancora da accertare. Aggiorniamo la riserva in funzione delle risultanze delle indagini e della definizione degli interventi.
Acquisizione documentale. Esaminiamo titoli edilizi, elaborati progettuali, capitolati, documentazione as built, collaudi, verbali di consegna, manutenzioni, precedenti segnalazioni e riparazioni. Il confronto tra opera progettata e realizzata orienta gli accertamenti.
Sopralluoghi e indagini. Documentiamo le manifestazioni del danno e, quando necessario, estendiamo le verifiche alle parti comuni e alle unità confinanti. Definiamo saggi, prove e monitoraggi in funzione delle ipotesi diagnostiche, coordinando strutturisti, geologi e laboratori specialistici.
Contraddittorio tecnico. Confrontiamo rilievi, ipotesi causali e proposte di intervento con i tecnici delle parti. La condivisione delle modalità di indagine e la tracciabilità delle risultanze consentono di circoscrivere le divergenze e rendere verificabili le conclusioni.
La conduzione dell’incarico e la redazione e sottoscrizione della relazione restano affidate ai nostri periti interni; gli apporti specialistici integrano l’accertamento sotto il coordinamento dello Studio.
Congruità delle soluzioni di ripristino
La quantificazione è preceduta dalla verifica della soluzione tecnica proposta: estensione delle demolizioni, possibilità di interventi localizzati, necessità di rifacimenti integrali e opere accessorie devono trovare riscontro nelle condizioni accertate.
Prestiamo particolare attenzione alle richieste che, a fronte di manifestazioni circoscritte, prevedano interventi estesi a interi sistemi costruttivi. Ne valutiamo la necessità in relazione alla diffusione del difetto, alla continuità funzionale degli elementi e all’affidabilità delle alternative praticabili.
La stima è sviluppata mediante computo metrico estimativo, con verifica di quantità, prezzi unitari, lavorazioni e oneri accessori pertinenti. Distinguiamo gli interventi di eliminazione del difetto e riparazione dei danni dalle opere di manutenzione, adeguamento o miglioramento, verificando per ciascuna componente la rilevanza ai sensi della polizza.
ATP e consulenza tecnica di parte
Una parte significativa dell’attività riguarda l’assistenza alle Compagnie negli accertamenti tecnici preventivi e nelle consulenze tecniche preventive ai fini conciliativi, anche ai sensi degli artt. 696 e 696-bis c.p.c.
In qualità di consulenti tecnici di parte, esaminiamo i quesiti, partecipiamo alle operazioni peritali, formuliamo osservazioni e verifichiamo il percorso diagnostico, le attribuzioni causali e le valutazioni estimative del CTU.
Manteniamo il raccordo con la Mandante e con i legali incaricati, distinguendo le risultanze tecniche dalle questioni di interpretazione contrattuale e giuridica. Nei procedimenti che coinvolgono condomìni, più unità immobiliari e diversi operatori della costruzione, curiamo la ricostruzione delle interferenze e delle rispettive condotte tecniche.
Nei contenziosi condominiali assume rilievo la legittimazione dell’amministratore ad agire, nell’ambito dei poteri conservativi e senza preventiva autorizzazione assembleare, per gravi difetti che interessano l’edificio nella sua unitarietà, anche con ricadute sulle proprietà esclusive riconducibili a una causa comune (Cass. 10380/2024). L’accertamento peritale deve quindi correlare origine dei difetti, parti comuni e singole unità, distinguendo le conseguenze del medesimo fenomeno dalle problematiche autonome e verificando l’eventuale sovrapposizione delle richieste economiche.
Il supporto comprende la valutazione tecnica ed economica delle ipotesi conciliative, affinché la Compagnia disponga di elementi documentati per le proprie determinazioni.
Risultanze peritali e supporto alla Mandante
La relazione conclusiva collega evidenze, cause, danni e costi di intervento, motivando le valutazioni sull’operatività delle garanzie. Individuiamo gli elementi tecnici riferibili all’attività di costruttore, progettista, direttore dei lavori, collaudatore, imprese e fornitori, utili anche alla valutazione di eventuali azioni di rivalsa.
Operiamo su Milano, Monza e Brianza e in Lombardia; per i sinistri di maggiore complessità, in tutto il Nord Italia.
